\r\n\r\n\r\n\r\n Именем Российской Федерации\r\n\r\n ПОСТАНОВЛЕНИЕ\r\n\r\n КОНСТИТУЦИОННОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ\r\n\r\n\r\nпо делу о проверке конституционности статьи 19 Федерального закона\r\n \"О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации\" в\r\n связи с жалобой гражданина А.М.Богатырева\r\n\r\n город Санкт-Петербург 24 марта 2015 года\r\n\r\n Конституционный Суд Российской Федерации в составе\r\nПредседателя В.Д.Зорькина, судей К.В.Арановского, А.И.Бойцова,\r\nН.С.Бондаря, Г.А.Гаджиева, Ю.М.Данилова, Л.М.Жарковой, Г.А.Жилина,\r\nС.М.Казанцева, М.И.Клеандрова, С.Д.Князева, А.Н.Кокотова,\r\nЛ.О.Красавчиковой, С.П.Маврина, Н.В.Мельникова, Ю.Д.Рудкина,\r\nН.В.Селезнева, О.С.Хохряковой, В.Г.Ярославцева,\r\n с участием представителей гражданина А.М.Богатырева -\r\nадвокатов А.Ю.Ким и В.С.Романовой, представителя Совета Федерации -\r\nдоктора юридических наук А.С.Саломаткина, полномочного\r\nпредставителя Президента Российской Федерации в Конституционном\r\nСуде Российской Федерации М.В.Кротова,\r\n руководствуясь статьей 125 (часть 4) Конституции Российской\r\nФедерации, пунктом 3 части первой, частями третьей и четвертой\r\nстатьи 3, частью первой статьи 21, статьями 36, 74, 86, 96, 97 и 99\r\nФедерального конституционного закона \"О Конституционном Суде\r\nРоссийской Федерации\",\r\n рассмотрел в открытом заседании дело о проверке\r\nконституционности статьи 19 Федерального закона \"О введении в\r\nдействие Жилищного кодекса Российской Федерации\".\r\n Поводом к рассмотрению дела явилась жалоба гражданина\r\nА.М.Богатырева. Основанием к рассмотрению дела явилась\r\nобнаружившаяся неопределенность в вопросе о том, соответствует ли\r\nКонституции Российской Федерации оспариваемое заявителем\r\nзаконоположение.\r\n Заслушав сообщение судьи-докладчика Л.О.Красавчиковой,\r\nобъяснения представителей сторон, выступления приглашенных в\r\nзаседание полномочного представителя Правительства Российской\r\nФедерации в Конституционном Суде Российской Федерации\r\nМ.Ю.Барщевского, а также представителей: от Министерства юстиции\r\nРоссийской Федерации - М.А.Мельниковой, от Генерального прокурора\r\nРоссийской Федерации - Т.А.Васильевой, исследовав представленные\r\nдокументы и иные материалы, Конституционный Суд Российской\r\nФедерации\r\n\r\n у с т а н о в и л:\r\n\r\n 1. Согласно статье 19 Федерального закона от 29 декабря\r\n2004 года N 189-ФЗ \"О введении в действие Жилищного кодекса\r\nРоссийской Федерации\" действие положений части 4 статьи 31\r\nЖилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на\r\nбывших членов семьи собственника приватизированного жилого\r\nпомещения при условии, что в момент приватизации данного жилого\r\nпомещения указанные лица имели равные права пользования этим\r\nпомещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено\r\nзаконом или договором.\r\n 1.1. Оспаривающий конституционность названной нормы гражданин\r\nА.М.Богатырев является собственником трехкомнатной квартиры в\r\nгороде Санкт-Петербурге, которая была приобретена им на основании\r\nдоговора купли-продажи, заключенного 28 ноября 2012 года по\r\nрезультатам торгов по продаже арестованного имущества между\r\nтерриториальным органом Федерального агентства по управлению\r\nгосударственным имуществом в лице организатора торгов - ОАО\r\n\"Заслон\" и А.М.Богатыревым как их победителем, и право\r\nсобственности на которую зарегистрировано 12 февраля 2013 года в\r\nЕдином государственном реестре прав на недвижимое имущество и\r\nсделок с ним.\r\n Решением Невского районного суда города Санкт-Петербурга от\r\n17 октября 2013 года удовлетворены исковые требования\r\nА.М.Богатырева к супругам С.Ф.Таранову и С.В.Тарановой о признании\r\nих утратившими право пользования указанным жилым помещением, снятии\r\nих с регистрационного учета и выселении; в части удовлетворения тех\r\nже требований, предъявленных к их дочери О.С.Гурьяновой, ее супругу\r\nГ.А.Гурьянову и несовершеннолетним детям, со ссылкой в том числе на\r\nстатью 19 Федерального закона \"О введении в действие Жилищного\r\nкодекса Российской Федерации\" отказано. При этом судом было\r\nустановлено, что данная квартира, которая являлась совместно\r\nнажитым имуществом супругов Тарановых, была заложена ими для\r\nобеспечения договора займа, в связи с неисполнением которого\r\nзаочным решением Невского районного суда города Санкт-Петербурга от\r\n26 мая 2011 года на нее было обращено взыскание и определен способ\r\nреализации - продажа с публичных торгов; право собственности\r\nС.В.Тарановой на спорную квартиру было зарегистрировано 1 декабря\r\n1993 года на основании справки жилищно-строительного кооператива о\r\nвыплате ею паевого взноса полностью; вместе с С.В.Тарановой в ордер\r\nна предоставление квартиры были включены ее супруг и дочь; в\r\nквартире зарегистрированы и проживают С.Ф.Таранов и С.В.Таранова, а\r\nтакже их дочь О.С.Гурьянова с супругом и двумя несовершеннолетними\r\nдетьми.\r\n Апелляционным определением Санкт-Петербургского городского\r\nсуда от 30 января 2014 года решение Невского районного суда города\r\nСанкт-Петербурга от 17 октября 2013 года отменено частично: исходя\r\nиз того что Г.А.Гурьянов зарегистрирован в спорном жилом помещении\r\nс 2006 года и не указан в ордере на его предоставление в качестве\r\nчлена семьи собственника - С.В.Тарановой, он также был признан\r\nутратившим право пользования данным жилым помещением и подлежащим\r\nвыселению. Указав на отсутствие доказательств того, что\r\nО.С.Гурьянова давала согласие на заем денежных средств под залог\r\nспорного жилого помещения, правом пользования которым она обладала,\r\nсуд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции в\r\nостальной части без изменения.\r\n Нарушение статьей 19 Федерального закона \"О введении в\r\nдействие Жилищного кодекса Российской Федерации\" своих прав,\r\nгарантированных статьями 17 (часть 3), 35 (часть 1) и 55 (часть 3)\r\nКонституции Российской Федерации, гражданин А.М.Богатырев\r\nусматривает в том, что содержащееся в данной статье нормативное\r\nположение - по смыслу, придаваемому ему судебной практикой, -\r\nдопускает возможность сохранения права пользования жилым помещением\r\nв доме жилищно-строительного кооператива, на которое как на предмет\r\nзалога было обращено взыскание, за лицами, получившими это право на\r\nосновании ордера на предоставление данного жилого помещения.\r\n 1.2. Как следует из статей 74, 96 и 97 Федерального\r\nконституционного закона \"О Конституционном Суде Российской\r\nФедерации\", Конституционный Суд Российской Федерации по жалобе\r\nгражданина на нарушение его конституционных прав и свобод проверяет\r\nконституционность законоположений, примененных в деле заявителя,\r\nрассмотрение которого завершено в суде, и принимает постановление\r\nтолько по предмету, указанному в жалобе, оценивая как буквальный\r\nсмысл рассматриваемых законоположений, так и смысл, придаваемый им\r\nофициальным толкованием или сложившейся правоприменительной\r\nпрактикой, а также исходя из их места в системе правовых норм.\r\n Соответственно, статья 19 Федерального закона \"О введении в\r\nдействие Жилищного кодекса Российской Федерации\" является предметом\r\nрассмотрения Конституционного Суда Российской Федерации по\r\nнастоящему делу в той мере, в какой в системе действующего\r\nправового регулирования она служит основанием для решения вопроса о\r\nвозможности сохранения права пользования жилым помещением в доме\r\nжилищно-строительного кооператива в случае обращения взыскания на\r\nнего как на заложенное имущество и его реализации путем продажи с\r\nпубличных торгов за лицами, которым это право было предоставлено на\r\nосновании ордера.\r\n 2. Конституция Российской Федерации гарантирует каждому\r\nсвободу экономической деятельности, включая свободу договоров,\r\nправо иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и\r\nраспоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами,\r\nпризнание и защиту, включая судебную, указанных прав и свобод,\r\nреализуемую на основе равенства всех перед законом и судом (статья\r\n8; статья 19, части 1 и 2; статья 35, части 1 и 2; статья 45, часть\r\n1; статья 46, часть 1).\r\n Из названных положений Конституции Российской Федерации,\r\nпредопределяющих правовое положение участников гражданского\r\nоборота, в том числе при осуществлении сделок с недвижимым\r\nимуществом, во взаимосвязи с ее статьями 15 (часть 2) и 17 (часть\r\n3) вытекает требование о необходимости соотнесения принадлежащего\r\nлицу права собственности с правами и свободами других лиц, которое\r\nозначает, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в\r\nотношении принадлежащего ему имущества любые действия, если они не\r\nпротиворечат закону и иным правовым актам и не нарушают права и\r\nзаконные интересы других лиц (постановления Конституционного Суда\r\nРоссийской Федерации от 31 мая 2005 года N 6-П и от 22 апреля\r\n2011 года N 5-П).\r\n Согласно Конституции Российской Федерации в России как\r\nсоциальном государстве, политика которого направлена на создание\r\nусловий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие\r\nчеловека (статья 7, часть 1), каждый имеет право на жилище, а\r\nорганы государственной власти и органы местного самоуправления\r\nсоздают условия для его осуществления (статья 40, части 1 и 2).\r\nСоответственно, правовое регулирование отношений по владению,\r\nпользованию и распоряжению объектами жилищного фонда - исходя из\r\nконституционных целей социальной политики Российской Федерации,\r\nобусловленных признанием высшей ценностью человека, его прав и\r\nсвобод, которыми определяются смысл, содержание и применение\r\nзаконов, деятельность законодательной и исполнительной власти,\r\nместного самоуправления и которые обеспечиваются правосудием\r\n(статьи 2 и 18 Конституции Российской Федерации), - должно\r\nосуществляться таким образом, чтобы гарантировать гражданам\r\nсоблюдение конституционного права граждан на жилище.\r\n По смыслу приведенных положений Конституции Российской\r\nФедерации во взаимосвязи с положениями ее статей 17 (часть 3) и 55\r\n(части 1 и 3), необходимость ограничений федеральным законом прав\r\nвладения, пользования и распоряжения жилым помещением\r\nпредопределяется целями защиты конституционно значимых ценностей, в\r\nтом числе прав и законных интересов других лиц. Это означает, что\r\nрегламентация права собственности на жилое помещение, как и прав и\r\nобязанностей иных лиц, законно владеющих и пользующихся жилым\r\nпомещением, в том числе при переходе права собственности на него,\r\nдолжна осуществляться на основе баланса интересов всех участников\r\nсоответствующих правоотношений (Определение Конституционного Суда\r\nРоссийской Федерации от 3 ноября 2006 года N 455-О).\r\n Вместе с тем, как следует из Постановления Конституционного\r\nСуда Российской Федерации от 3 ноября 1998 года N 25-П,\r\nзаконодательное регулирование отношений в жилищной сфере должно\r\nобеспечивать возможность использования дифференцированного подхода\r\nк оценке тех или иных жизненных ситуаций в целях избежания\r\nчрезмерного и необоснованного ограничения конституционных прав и\r\nсвобод.\r\n 3. Статья 31 Жилищного кодекса Российской Федерации, которой\r\nурегулированы права и обязанности граждан, проживающих совместно с\r\nсобственником в принадлежащем ему жилом помещении, к членам семьи\r\nсобственника жилого помещения относит проживающих совместно с ним в\r\nпринадлежащем ему жилом помещении супруга, детей и родителей\r\nсобственника, а также других родственников, нетрудоспособных\r\nиждивенцев и в исключительных случаях иных граждан, которые могут\r\nбыть признаны членами семьи собственника, если они вселены им в\r\nкачестве членов его семьи (часть 1), предоставляет указанным лицам\r\nправо пользования данным жилым помещением наравне с его\r\nсобственником, если иное не установлено соглашением между\r\nсобственником и членами его семьи, и обязывает их использовать\r\nданное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность\r\n(часть 2).\r\n Кроме того, статья 31 Жилищного кодекса Российской Федерации\r\nвыделяет в отдельную категорию бывших членов семьи собственника\r\nжилого помещения и устанавливает, что в случае прекращения семейных\r\nотношений с ним такие лица, по общему правилу, утрачивают право\r\nпользования соответствующим жилым помещением. Закрепляющая это\r\nправило часть 4 данной статьи носит диспозитивный характер,\r\nдопуская возможность сохранения за бывшим членом семьи собственника\r\nжилого помещения права пользования этим жилым помещением по\r\nсоглашению с его собственником, а также предоставляя определенные\r\nгарантии социально незащищенным категориям граждан: если у бывшего\r\nчлена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания\r\nприобретения или осуществления права пользования иным жилым\r\nпомещением, а также если имущественное положение бывшего члена\r\nсемьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания\r\nобстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым\r\nпомещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим\r\nуказанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его\r\nсемьи на определенный срок на основании решения суда; при этом суд\r\nвправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым\r\nпомещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу\r\nкоторых собственник исполняет алиментные обязательства, по их\r\nтребованию.\r\n Согласно части 5 статьи 31 Жилищного кодекса Российской\r\nФедерации по истечении срока пользования жилым помещением,\r\nустановленного решением суда, принятым с учетом положений части 4\r\nтой же статьи, соответствующее право пользования жилым помещением\r\nбывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не\r\nустановлено соглашением между собственником и данным бывшим членом\r\nего семьи; до истечения указанного срока право пользования жилым\r\nпомещением бывшего члена семьи собственника прекращается\r\nодновременно с прекращением права собственности на данное жилое\r\nпомещение этого собственника или, если отпали обстоятельства,\r\nпослужившие основанием для сохранения такого права, на основании\r\nрешения суда.\r\n Исключение из правила о прекращении права пользования жилым\r\nпомещением бывшего члена семьи собственника предусмотрено и статьей\r\n19 Федерального закона \"О введении в действие Жилищного кодекса\r\nРоссийской Федерации\", согласно которой действие положений части 4\r\nстатьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не\r\nраспространяется на бывших членов семьи собственника\r\nприватизированного жилого помещения при условии, что в момент\r\nприватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные\r\nправа пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим,\r\nесли иное не установлено законом или договором.\r\n 4. Исходя из того что экономической основой любого\r\nдемократического правового государства являются частная\r\nсобственность и свобода предпринимательства, федеральный\r\nзаконодатель в период перехода России к рыночной экономике должен\r\nбыл определить правовые начала преобразования отношений\r\nсобственности. В жилищной сфере такое преобразование осуществлялось\r\nза счет всемерного роста частного жилищного фонда, который согласно\r\nстатье 19 Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 года\r\nN 4218-I \"Об основах федеральной жилищной политики\" пополнялся\r\nпутем: приватизации в установленном порядке занимаемых жилых\r\nпомещений в домах государственного и муниципального жилищных\r\nфондов; жилищного строительства, в том числе жилищного\r\nстроительства товариществами индивидуальных застройщиков; участия в\r\nжилищных и жилищно-строительных кооперативах, кондоминиумах;\r\nкупли-продажи жилья, в том числе через биржи, аукционы;\r\nприобретения в порядке наследования и по другим законным\r\nоснованиям.\r\n Поскольку, как отметил Конституционный Суд Российской\r\nФедерации в Постановлении от 15 июня 2006 года N 6-П, уровень\r\nдоходов не позволял большей части населения России обеспечивать\r\nсебя собственностью в жилищной сфере самостоятельно, граждане\r\nреально могли воспользоваться (и многие из них воспользовались),\r\nкак правило, только одним способом приобретения жилья в частную\r\nсобственность - путем бесплатной приватизации занимаемых ими жилых\r\nпомещений в домах государственного и муниципального жилищных\r\nфондов. Правовой основой для этого стал Закон Российской Федерации\r\nот 4 июля 1991 года N 1541-I \"О приватизации жилищного фонда в\r\nРоссийской Федерации\", который определил основные принципы\r\nосуществления приватизации государственного и муниципального\r\nжилищного фонда на территории Российской Федерации и одна из целей\r\nкоторого - создание условий для осуществления права граждан на\r\nсвободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилище\r\n(преамбула).\r\n В силу части первой статьи 2 названного Закона в редакции,\r\nдействовавшей до внесения в нее изменений Федеральным законом от\r\n16 октября 2012 года N 170-ФЗ, принципиально важным требованием,\r\nпри соблюдении которого граждане Российской Федерации, занимавшие\r\nжилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда\r\nна условиях социального найма, были вправе приобрести их в общую\r\nсобственность либо в собственность одного из совместно проживающих\r\nлиц, в том числе несовершеннолетних, являлось согласие на такое\r\nприобретение всех совместно проживающих совершеннолетних членов\r\nсемьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. Часть\r\nпервая данной статьи в ныне действующей редакции предусматривает,\r\nчто граждане, имеющие право пользования такими жилыми помещениями,\r\nмогут реализовать свое право на их приобретение в собственность\r\nтолько с согласия всех лиц, имеющих право на приватизацию этих\r\nжилых помещений.\r\n Как следует из статьи 30 Жилищного кодекса Российской\r\nФедерации во взаимосвязи со статьей 209 ГК Российской Федерации,\r\nграждане - собственники приватизированного жилого помещения вправе\r\nвладеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению, не\r\nнарушая при этом прав и охраняемых законом интересов других лиц. В\r\nслучае же приобретения жилого помещения в порядке приватизации в\r\nсобственность одного из членов семьи, совместно проживающих в этом\r\nжилом помещении, лица, отказавшиеся от участия в его приватизации,\r\nно давшие согласие на ее осуществление, получают самостоятельное\r\nправо пользования данным жилым помещением.\r\n Именно с учетом того, что наниматель жилого помещения по\r\nдоговору социального найма и проживающие совместно с ним члены\r\n(бывшие члены) его семьи до приватизации данного жилого помещения\r\nимеют равные права и обязанности, включая право пользования жилым\r\nпомещением (части 2 и 4 статьи 69 Жилищного кодекса Российской\r\nФедерации), и что реализация права на приватизацию жилого помещения\r\nпоставлена в прямую зависимость от согласия всех лиц, занимающих\r\nего по договору социального найма, которое предполагает достижение\r\nдоговоренности о сохранении за теми из них, кто отказался от\r\nучастия в приватизации, права пользования приватизированным жилым\r\nпомещением, в Федеральный закон \"О введении в действие Жилищного\r\nкодекса Российской Федерации\" и была включена норма,\r\nрегламентирующая правовые последствия прекращения семейных\r\nотношений с собственником приватизированного жилого помещения\r\n(статья 19).\r\n Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно отмечал,\r\nчто данная норма направлена на защиту жилищных прав граждан -\r\nбывших членов семьи собственника приватизированного жилого\r\nпомещения, которые в момент приватизации данного жилого помещения\r\nимели равные права пользования этим помещением с лицом, его\r\nприватизировавшим, и сама по себе не может рассматриваться как\r\nнарушающая конституционные права граждан (определения от\r\n29 сентября 2011 года N 1091-О-О, от 21 декабря 2011 года\r\nN 1660-О-О, от 22 января 2014 года N 18-О, от 23 октября 2014 года\r\nN 2332-О и др.).\r\n 5. Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в\r\nПостановлении от 14 мая 2012 года N 11-П, собственность, будучи\r\nматериальной основой и экономическим выражением свободы общества и\r\nличности, не только является необходимым условием свободного\r\nосуществления предпринимательской и иной не запрещенной законом\r\nэкономической деятельности, но и гарантирует как реализацию иных\r\nправ и свобод человека и гражданина, так и исполнение обусловленных\r\nею обязанностей, а право частной собственности как элемент\r\nконституционного статуса личности определяет, наряду с другими\r\nнепосредственно действующими правами и свободами человека и\r\nгражданина, смысл, содержание и применение законов, деятельность\r\nзаконодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и\r\nобеспечивается правосудием.\r\n Выраженные в Конституции Российской Федерации, в том числе в\r\nее статьях 8, 19 (части 1 и 2) и 35 (части 1 и 2), общепризнанные\r\nпринципы неприкосновенности и свободы собственности, свободы\r\nдоговора и равенства всех собственников как участников гражданского\r\nоборота обусловливают свободу владения, пользования и распоряжения\r\nимуществом, включая возможность отчуждать свое имущество в\r\nсобственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником,\r\nправа владения, пользования и распоряжения имуществом;\r\nсоответственно, предполагается и возможность обеспечения\r\nсобственником своих обязательств по гражданско-правовым сделкам за\r\nсчет принадлежащего ему имущества, в том числе относящегося к\r\nобъектам недвижимости (постановления Конституционного Суда\r\nРоссийской Федерации от 22 ноября 2000 года N 14-П, от 20 декабря\r\n2010 года N 22-П, от 14 мая 2012 года N 11-П и др.; Определение\r\nКонституционного Суда Российской Федерации от 17 января 2012 года\r\nN 13-О-О).\r\n Приведенные конституционные положения получили развитие и\r\nконкретизацию в действующем правовом регулировании, в силу которого\r\nграждане отвечают по своим обязательствам всем принадлежащим им\r\nимуществом (часть первая статьи 24 ГК Российской Федерации),\r\nграждане и юридические лица свободны в заключении договора, что\r\nпредполагает равенство, автономию воли и имущественную\r\nсамостоятельность, в том числе при заключении собственником\r\nнедвижимого имущества договора об ипотеке для обеспечения\r\nисполнения обязательств по договору займа, предоставляя тем самым\r\nкредитору возможность удовлетворения его денежных требований из\r\nстоимости заложенного имущества в случае неисполнения или\r\nненадлежащего исполнения обязательств (статьи 2, 334, 421 и 807 ГК\r\nРоссийской Федерации, статьи 1 и 2 Федерального закона от 16 июля\r\n1998 года N 102-ФЗ \"Об ипотеке (залоге недвижимости)\").\r\n Исключением из этого правила является имущество граждан, на\r\nкоторое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание;\r\nперечень такого имущества устанавливается гражданским\r\nпроцессуальным законодательством (часть вторая статьи 24 ГК\r\nРоссийской Федерации). Так, абзац второй части первой статьи 446\r\nГПК Российской Федерации содержит запрет обращения взыскания на\r\nжилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи\r\nоно является единственным пригодным для постоянного проживания,\r\nоднако этот запрет не действует в отношении жилого помещения,\r\nявляющегося предметом ипотеки, на которое в соответствии с\r\nзаконодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.\r\n Распространяя на обеспеченные ипотекой обязательства общее\r\nправило об ответственности должника всем своим имуществом,\r\nприведенные законоположения направлены, как неоднократно указывал\r\nКонституционный Суд Российской Федерации, на достижение баланса\r\nправ и законных интересов взыскателей и должников и служат для\r\nреализации предписаний статьей 17 (часть 3), 35 и 46 (часть 1)\r\nКонституции Российской Федерации, в силу которых как осуществление\r\nправа иметь имущество в собственности, распоряжаться им единолично\r\nили совместно с другими лицами, так и осуществление права на\r\nсудебную защиту в случае неисполнения обязательств не должны\r\nнарушать права и свободы других лиц (определения от 16 декабря\r\n2010 года N 1589-О-О, от 17 января 2012 года N 10-О-О и N 12-О-О и\r\nдр.).\r\n Порядок обращения взыскания на заложенные жилой дом или\r\nквартиру регулируется статьей 78 Федерального закона \"Об ипотеке\r\n(залоге недвижимости)\", согласно которой обращение залогодержателем\r\nвзыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого\r\nимущества являются основанием для прекращения права пользования ими\r\nзалогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или\r\nквартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были\r\nзаложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в\r\nобеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных\r\nбанком или иной кредитной организацией либо другим юридическим\r\nлицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома\r\nили квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение,\r\nа также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на\r\nприобретение или строительство жилого дома или квартиры (пункт 1);\r\nжилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и\r\nна которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов,\r\nпроводимых в форме открытого аукциона или конкурса (пункт 2).\r\n В целях обеспечения стабильности жилищных и имущественных\r\nотношений, а также защиты законных интересов как покупателя жилого\r\nпомещения, так и лиц, сохраняющих право пользования им, пунктом 1\r\nстатьи 558 ГК Российской Федерации закреплено требование о\r\nвключении в договор купли-продажи жилого помещения в качестве его\r\nсущественного условия перечня лиц, которые сохраняют в соответствии\r\nс законом право пользования этим жилым помещением после его\r\nприобретения покупателем, с указанием их прав на пользование\r\nпродаваемым жилым помещением. В качестве таких лиц могут выступать\r\nи бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого\r\nпомещения (статья 19 Федерального закона \"О введении в действие\r\nЖилищного кодекса Российской Федерации\").\r\n Существенный характер данного условия предопределяет\r\nнеобходимость его согласования сторонами договора купли-продажи\r\nжилого помещения: по общему правилу пункта 1 статьи 460 ГК\r\nРоссийской Федерации, продавец обязан передать покупателю товар\r\nсвободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда\r\nпокупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих\r\nлиц; неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право\r\nтребовать уменьшения цены товара либо расторжения договора\r\nкупли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или\r\nдолжен был знать о правах третьих лиц на этот товар, включая лиц,\r\nявляющихся членами семьи прежнего собственника жилого помещения.\r\n Отношения, возникающие между приобретателем жилого помещения и\r\nчленами семьи прежнего собственника, регулируются по правилам\r\nстатьи 292 ГК Российской Федерации. В соответствии с ее пунктом 2 в\r\nранее действовавшей редакции переход права собственности на жилой\r\nдом или квартиру к другому лицу не являлся основанием для\r\nпрекращения права пользования жилым помещением членов семьи\r\nпрежнего собственника, - в таких случаях, равно как и при\r\nпрекращении семейных отношений с собственником, они продолжали\r\nсамостоятельно осуществлять право пользования занимаемым жилым\r\nпомещением, т.е. право членов семьи собственника на пользование\r\nжилым помещением имело, по смыслу пунктов 3 и 4 статьи 216 данного\r\nКодекса, признаки вещного права. В отличие от прежнего правового\r\nрегулирования пункт 2 статьи 292 ГК Российской Федерации в ныне\r\nдействующей редакции предусматривает, что переход права\r\nсобственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является\r\nоснованием для прекращения права пользования жилым помещением\r\nчленами семьи прежнего собственника, если иное не установлено\r\nзаконом.\r\n Названное законоположение, как отметил Конституционный Суд\r\nРоссийской Федерации в Определении от 3 ноября 2006 года N 455-О,\r\nнаправлено на усиление гарантий прав собственника жилого помещения.\r\nВместе с тем применительно к правам членов семьи прежнего\r\nсобственника жилого помещения Конституционный Суд Российской\r\nФедерации в ранее вынесенных решениях подчеркивал, что гарантии\r\nэтих прав должны рассматриваться в общей системе действующего\r\nправового регулирования как получающие защиту наряду с\r\nконституционным правом собственности; как признание приоритета прав\r\nсобственника жилого помещения либо проживающих в этом помещении\r\nнанимателей, так и обеспечение взаимного учета их интересов зависят\r\nот установления и исследования фактических обстоятельств\r\nконкретного спора (определения от 21 декабря 2000 года N 274-О, от\r\n5 июля 2001 года N 205-О и др.).\r\n 6. С 1 июля 1990 года (с момента введения в действие Закона\r\nСССР от 6 марта 1990 года N 1305-I \"О собственности в СССР\") факт\r\nполного внесения паевого взноса наделяет члена жилищного или\r\nжилищно-строительного кооператива правом собственности на жилое\r\nпомещение, в котором он проживает. Впоследствии соответствующая\r\nнорма была закреплена в Законе РСФСР от 24 декабря 1990 года\r\nN 443-I \"О собственности в РСФСР\", а также в Гражданском кодексе\r\nРоссийской Федерации, в силу пункта 4 статьи 218 которого член\r\nжилищного или жилищно-строительного кооператива, другие лица,\r\nимеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос\r\nза квартиру, предоставленную этим лицам кооперативом, приобретают\r\nправо собственности на занимаемое ими жилое помещение. Данное\r\nправо, таким образом, возникает у них - в отличие от приватизации\r\nжилого помещения - в силу прямого указания закона.\r\n Соответственно, член жилищного или жилищно-строительного\r\nкооператива, полностью внесший паевой взнос за квартиру, владеет,\r\nпользуется и распоряжается принадлежащим ему жилым помещением по\r\nсвоему усмотрению, т.е. является обладателем вещного права - права\r\nсобственности, государственная регистрация которого,\r\nпредусмотренная статьей 131 ГК Российской Федерации в качестве\r\nобязательного условия перехода права собственности на недвижимое\r\nимущество, в данном случае не установлена. Последующая же\r\nгосударственная регистрация уже существующего у гражданина в силу\r\nпрямого указания закона права собственности на жилое помещение\r\nимеет лишь подтверждающее значение и необходима для совершения в\r\nбудущем сделок в отношении данного объекта недвижимости.\r\n Что касается прав членов семьи собственника жилого помещения в\r\nдоме жилищного или жилищно-строительного кооператива, то их\r\nсодержание жилищным законодательством не определено. Однако\r\nсложившаяся правоприменительная практика в случае отчуждения жилого\r\nпомещения защищает эти права наравне с правами членов семьи\r\nсобственника жилого помещения, отказавшихся от приватизации в его\r\nпользу, исходя из того что члены семьи лица, принятого в члены\r\nжилищно-строительного кооператива, приобретали право пользования\r\nпредоставленным ему по ордеру жилым помещением, основанное на\r\nрешении общего собрания членов кооператива, утвержденном\r\nисполнительным комитетом районного, городского, районного в городе\r\nСовета народных депутатов, и сохраняли это право в дальнейшем, если\r\nпосле их вселения выданный ордер не был признан недействительным по\r\nоснованиям, предусмотренным законом (определение Верховного Суда\r\nРоссийской Федерации от 29 мая 2012 года N 11-КГ12-2).\r\n 6.1. Обременение права собственности на жилое помещение правом\r\nчленов семьи его прежнего собственника пользоваться этим жилым\r\nпомещением существенно ограничивает правомочия его нового\r\nсобственника, тем более если он не был своевременно проинформирован\r\nо наличии прав третьих лиц на данное жилое помещение, не выражал\r\nсвоего согласия на его приобретение с имеющимися обременениями и\r\nэто существенное условие не было включено в договор купли-продажи,\r\nзаключенный по итогам публичных торгов. Между тем наряду с иными\r\nправовыми возможностями обеспечения прозрачности принадлежащих\r\nтретьим лицам прав на жилое помещение весьма значимой гарантией\r\nинформирования приобретателя данного жилого помещения об объеме\r\nпередаваемых ему правомочий и обременений может являться\r\nгосударственная регистрация указанных прав, в том числе права\r\nпользования жилым помещением в доме жилищно-строительного\r\nкооператива, которое члены семьи его прежнего собственника\r\nприобрели на основании ордера.\r\n Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации в случаях,\r\nпредусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта\r\nгражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и\r\nобременения имущества (права на имущество) подлежат государственной\r\nрегистрации, которая осуществляется уполномоченным в соответствии с\r\nзаконом органом на основе принципов проверки законности оснований\r\nрегистрации, публичности и достоверности государственного реестра\r\n(пункт 1 статьи 8-1); право собственности и другие вещные права на\r\nнедвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и\r\nпрекращение подлежат государственной регистрации в едином\r\nгосударственном реестре органами, осуществляющими государственную\r\nрегистрацию прав на недвижимость и сделок с ней; регистрации\r\nподлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право\r\nоперативного управления, право пожизненного наследуемого владения,\r\nправо постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные\r\nправа в случаях, предусмотренных данным Кодексом и иными законами\r\n(пункт 1 статьи 131).\r\n Как следует из статьи 2 Федерального закона от 21 июля\r\n1997 года N 122-ФЗ \"О государственной регистрации прав на\r\nнедвижимое имущество и сделок с ним\", государственная регистрация\r\nправ на недвижимое имущество и сделок с ним - как юридический акт\r\nпризнания и подтверждения государством возникновения, ограничения\r\n(обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое\r\nимущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской\r\nФедерации - является единственным доказательством существования\r\nзарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может\r\nбыть оспорено только в судебном порядке.\r\n В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда\r\nРоссийской Федерации законодательное закрепление необходимости\r\nгосударственной регистрации права на недвижимое имущество является\r\nпризнанием со стороны государства публично-правового интереса в\r\nустановлении принадлежности недвижимого имущества конкретному лицу,\r\nчем обеспечивается защита прав других лиц, стабильность\r\nгражданского оборота и предсказуемость его развития (Постановление\r\nот 26 мая 2011 года N 10-П; определения от 5 июля 2001 года N 132-О\r\nи N 154-О, от 29 января 2015 года N 216-О и др.). Вместе с тем\r\nдействующее законодательство исходит из принципа защиты\r\nдобросовестных участников гражданского оборота, проявляющих при\r\nзаключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и\r\nосторожность (Постановление Конституционного Суда Российской\r\nФедерации от 21 апреля 2003 года N 6-П). Исходя из этого\r\nприменительно к правоотношениям по поводу купли-продажи жилого\r\nпомещения положение статьи 35 (часть 1) Конституции Российской\r\nФедерации, согласно которому право частной собственности (а\r\nследовательно, и право собственности на приобретенное с публичных\r\nторгов жилое помещение) охраняется законом, не может быть\r\nинтерпретировано как позволяющее игнорировать законные интересы\r\nприобретателя жилого помещения, реализуемого с публичных торгов и\r\nобремененного предоставленным ранее членам семьи его прежнего\r\nсобственника правом пользования этим жилым помещением.\r\n Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в\r\nПостановлении от 14 мая 2012 года N 11-П, федеральный законодатель\r\nпризван обеспечивать правовую определенность, стабильность и\r\nпредсказуемость в сфере гражданского оборота, поддерживая как можно\r\nболее высокий уровень взаимного доверия между субъектами\r\nэкономической деятельности и создавая все необходимые условия для\r\nэффективной защиты права собственности и иных имущественных прав.\r\nСоответственно, осуществляя законодательную регламентацию\r\nвозможности сохранения права пользования жилым помещением в доме\r\nжилищного или жилищно-строительного кооператива за лицами (членами\r\nсемьи прежнего собственника жилого помещения), получившими это\r\nправо на основании ордера, в случае обращения взыскания на данное\r\nжилое помещение как на заложенное имущество, равно как и\r\nзаконодательную регламентацию порядка его реализации с публичных\r\nторгов, он должен учитывать права и законные интересы всех\r\nучастников данных правоотношений, не затрагивая при этом основное\r\nсодержание прав собственника приобретаемого жилого помещения и\r\nодновременно принимая во внимание необходимость защиты прав членов\r\nсемьи его прежнего собственника, с тем чтобы не умалялось\r\nдостоинство личности и не нарушались социально-экономические права\r\nграждан (статья 7, часть 1; статья 21, часть 1, Конституции\r\nРоссийской Федерации; статья 25 Всеобщей декларации прав человека).\r\n Кроме того, осуществляемое законодателем правовое\r\nрегулирование - в силу конституционных принципов правового\r\nгосударства, верховенства закона и юридического равенства - должно\r\nотвечать требованиям определенности, ясности и непротиворечивости,\r\nа механизм его действия должен быть понятен субъектам\r\nсоответствующих правоотношений из содержания конкретного\r\nнормативного положения или системы находящихся в очевидной\r\nвзаимосвязи нормативных положений, поскольку конституционное\r\nравноправие может быть обеспечено лишь при условии единообразного\r\nпонимания и толкования правовой нормы всеми правоприменителями\r\n(постановления Конституционного Суда Российской Федерации от\r\n27 июня 2013 года N 15-П, от 23 декабря 2013 года N 29-П, от\r\n22 апреля 2014 года N 12-П и др.).\r\n С учетом приведенных правовых позиций Конституционного Суда\r\nРоссийской Федерации статья 19 Федерального закона \"О введении в\r\nдействие Жилищного кодекса Российской Федерации\" не может\r\nрассматриваться в качестве надлежащей гарантии защиты прав\r\nучастников гражданского оборота, действующих разумно и\r\nдобросовестно, в той мере, в какой она позволяет сохранять при\r\nпереходе права собственности на жилое помещение в случае обращения\r\nвзыскания на него как на заложенное имущество и его реализации\r\nпутем продажи с публичных торгов обременения данного права, притом\r\nчто требование их государственной регистрации законодательно не\r\nустановлено.\r\n 6.2. При отсутствии законодательных норм, прямо регулирующих\r\nвопрос о возможности сохранения за членами семьи прежнего\r\nсобственника жилого помещения в доме жилищно-строительного\r\nкооператива в случае его отчуждения с публичных торгов права\r\nпользования этим жилым помещением, применение статьи 19\r\nФедерального закона \"О введении в действие Жилищного кодекса\r\nРоссийской Федерации\" по аналогии закона (статья 7 Жилищного\r\nкодекса Российской Федерации) - учитывая различия в правовой\r\nприроде приобретения права собственности на жилое помещение членом\r\nжилищно-строительного кооператива в связи с полным внесением им\r\nпаевого взноса и нанимателем жилого помещения в порядке его\r\nприватизации и обусловленные этими различиями права членов семьи\r\nсобственников соответствующих жилых помещений в случае прекращения\r\nсемейных отношений - не только существенно ограничивает право\r\nсобственности приобретателя такого жилого помещения, допуская не\r\nсбалансированное с его интересами удовлетворение интересов членов\r\nсемьи его прежнего собственника и не обеспечивая адекватный\r\nмеханизм судебной защиты данного права, но и создает\r\nнеопределенность в правовом положении членов семьи прежнего\r\nсобственника отчуждаемого жилого помещения.\r\n Поскольку такая неопределенность в правовом регулировании не\r\nможет быть устранена посредством конституционно-правового\r\nистолкования статьи 19 Федерального закона \"О введении в действие\r\nЖилищного кодекса Российской Федерации\" без ущерба для защиты прав\r\nтех или иных участников рассматриваемых правоотношений,\r\nКонституционный Суд Российской Федерации, обязанный при\r\nосуществлении возложенных на него полномочий принимать во внимание\r\nнеобходимость обеспечения баланса конституционно значимых\r\nинтересов, включая недопустимость нарушения прав и свобод других\r\nлиц при осуществлении прав и свобод человека и гражданина, с одной\r\nстороны, и стабильность правоотношений в интересах их участников -\r\nс другой, считает возможным признать данную статью не\r\nсоответствующей Конституции Российской Федерации, ее статьям 19\r\n(части 1 и 2), 35 (части 1-3), 40 (часть 1), 46 (часть 1) и 55\r\n(часть 3), в той мере, в какой на основании содержащейся в ней\r\nнормы разрешается вопрос о сохранении права пользования жилым\r\nпомещением в доме жилищно-строительного кооператива за лицами,\r\nкоторые были включены в ордер на его предоставление, в случае\r\nобращения взыскания на данное жилое помещение как на заложенное\r\nимущество и его реализации с публичных торгов, что в системе\r\nсохраняющего неопределенность правового регулирования, приводящую к\r\nего произвольному истолкованию и применению, препятствует\r\nэффективной судебной защите прав и законных интересов собственника\r\n(приобретателя) жилого помещения, который при заключении договора\r\nкупли-продажи не знал и не должен был знать о наличии права\r\nпользования приобретаемым им жилым помещением у членов семьи его\r\nпрежнего собственника.\r\n Федеральному законодателю надлежит - в силу требований\r\nКонституции Российской Федерации и с учетом правовых позиций\r\nКонституционного Суда Российской Федерации, выраженных в настоящем\r\nПостановлении, в том числе относительно возможности введения\r\nгосударственной регистрации соответствующих прав и обременений, -\r\nвнести в действующее правовое регулирование необходимые изменения,\r\nнаправленные на урегулирование правового положения членов семьи\r\nпрежнего собственника жилого помещения, и выработать надлежащий\r\nправовой механизм, обеспечивающий максимальную прозрачность\r\nинформации о правах всех третьих лиц на отчуждаемые жилые\r\nпомещения, что позволяло бы их приобретателям, действующим разумно\r\nи добросовестно, иметь достоверные сведения о сохранении или\r\nпрекращении права пользования жилым помещением за членами семьи его\r\nпрежнего собственника, в том числе за лицами, получившими это право\r\nна основании ордера в доме жилищно-строительного кооператива в\r\nсоответствии с ранее действовавшим законодательством, в частности в\r\nслучаях обращения взыскания на данное жилое помещение как на\r\nзаложенное имущество, и эффективно защищать в судебном порядке свои\r\nправа и законные интересы.\r\n Исходя из необходимости обеспечения баланса интересов членов\r\nсемьи прежнего собственника жилого помещения в доме\r\nжилищно-строительного кооператива и его собственника\r\n(приобретателя), в том числе при его реализации как заложенного\r\nимущества с публичных торгов, впредь до внесения в действующее\r\nправовое регулирование надлежащих изменений, вытекающих из\r\nнастоящего Постановления, судам при разрешении вопроса о\r\nвозможности сохранения права пользования этим жилым помещением за\r\nчленами семьи прежнего собственника, включенными в ордер на его\r\nпредоставление в соответствии с ранее действовавшим\r\nзаконодательством, следует учитывать фактические обстоятельства\r\nконкретного дела, а именно: наличие у членов семьи прежнего\r\nсобственника права пользования иным жилым помещением, разницу между\r\nсуммой, вырученной в ходе реализации жилого помещения, и суммой\r\nвзысканного долга, обеспеченного залогом, возможность использования\r\nэтих средств для приобретения иного жилого помещения в\r\nсобственность или его найма и т.д. При этом покупателю\r\nреализованного с публичных торгов в качестве предмета залога жилого\r\nпомещения, право пользования которым будет сохранено за гражданами,\r\nвключенными в ордер, должны быть обеспечены гарантии защиты его\r\nимущественных интересов.\r\n Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 71, 72, 74,\r\n75, 78, 79 и 100 Федерального конституционного закона\r\n\"О Конституционном Суде Российской Федерации\", Конституционный Суд\r\nРоссийской Федерации\r\n\r\n п о с т а н о в и л:\r\n\r\n 1. Признать статью 19 Федерального закона \"О введении в\r\nдействие Жилищного кодекса Российской Федерации\" не соответствующей\r\nКонституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35\r\n(части 1-3), 40 (часть 1), 46 (часть 1) и 55 (часть 3), в той мере,\r\nв какой на основании содержащейся в ней нормы разрешается вопрос о\r\nвозможности сохранения права пользования жилым помещением в доме\r\nжилищно-строительного кооператива за лицами, которые были включены\r\nв ордер на его предоставление, в случае обращения взыскания на\r\nданное жилое помещение как на заложенное имущество и его реализации\r\nс публичных торгов, что в системе сохраняющего неопределенность\r\nправового регулирования препятствует эффективной судебной защите\r\nправ и законных интересов собственника (приобретателя) жилого\r\nпомещения, который при заключении договора купли-продажи не знал и\r\nне должен был знать о наличии права пользования приобретаемым им\r\nжилым помещением у членов семьи его прежнего собственника.\r\n 2. Федеральному законодателю надлежит - в силу требований\r\nКонституции Российской Федерации и основанных на них правовых\r\nпозиций Конституционного Суда Российской Федерации, выраженных в\r\nнастоящем Постановлении, в том числе с учетом возможности введения\r\nгосударственной регистрации соответствующих прав и обременений, -\r\nвнести в действующее правовое регулирование изменения, направленные\r\nна создание механизма, обеспечивающего при соблюдении баланса прав\r\nи законных интересов членов семьи прежнего собственника\r\nотчуждаемого жилого помещения и собственника (приобретателя)\r\nданного жилого помещения их эффективную реализацию и защиту.\r\n 3. Исходя из необходимости обеспечения баланса интересов\r\nчленов семьи прежнего собственника жилого помещения в доме\r\nжилищно-строительного кооператива и его собственника\r\n(приобретателя), в том числе при его реализации как заложенного\r\nимущества с публичных торгов, впредь до внесения в действующее\r\nправовое регулирование надлежащих изменений, вытекающих из\r\nнастоящего Постановления, судам при разрешении вопроса о\r\nвозможности сохранения права пользования этим жилым помещением за\r\nчленами семьи прежнего собственника, включенными в ордер на его\r\nпредоставление в соответствии с ранее действовавшим\r\nзаконодательством, следует учитывать фактические обстоятельства\r\nконкретного дела, а именно: наличие у членов семьи прежнего\r\nсобственника права пользования иным жилым помещением, разницу между\r\nсуммой, вырученной в ходе реализации жилого помещения, и суммой\r\nвзысканного долга, обеспеченного залогом, возможность использования\r\nэтих средств для приобретения иного жилого помещения в\r\nсобственность или его найма и т.д.\r\n 4. Судебные постановления по делу гражданина Богатырева Адама\r\nМагомедовича, основанные на статье 19 Федерального закона\r\n\"О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации\" в\r\nтой мере, в какой она признана настоящим Постановлением не\r\nсоответствующей Конституции Российской Федерации, подлежат\r\nпересмотру, если для этого нет иных препятствий.\r\n 5. Настоящее Постановление окончательно, не подлежит\r\nобжалованию, вступает в силу немедленно после провозглашения,\r\nдействует непосредственно и не требует подтверждения другими\r\nорганами и должностными лицами.\r\n 6. Настоящее Постановление подлежит незамедлительному\r\nопубликованию в \"Российской газете\", \"Собрании законодательства\r\nРоссийской Федерации\" и на \"Официальном интернет-портале правовой\r\nинформации\" (www.pravo.gov.ru). Постановление должно быть\r\nопубликовано также в \"Вестнике Конституционного Суда Российской\r\nФедерации\".\r\n\r\n\r\n Конституционный Суд\r\n Российской Федерации\r\n\r\n N 5-П\r\n ____________________\r\n\r\n\r\n Особое мнение\r\n судьи Конституционного Суда Российской Федерации\r\n В.Г.Ярославцева\r\n\r\n Согласно статье 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 года\r\nN 189-ФЗ \"О введении в действие Жилищного кодекса Российской\r\nФедерации\" действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса\r\nРоссийской Федерации не распространяется на бывших членов семьи\r\nсобственника приватизированного жилого помещения при условии, что в\r\nмомент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели\r\nравные права пользования этим помещением с лицом, его\r\nприватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.\r\n Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от\r\n24 марта 2015 года N 5-П статья 19 Федерального закона \"О введении\r\nв действие Жилищного кодекса Российской Федерации\" признана не\r\nсоответствующей Конституции Российской Федерации, ее статьям 19\r\n(части 1 и 2), 35 (части 1-3), 40 (часть 1), 46 (часть 1) и 55\r\n(часть 3), в той мере, в какой на основании содержащейся в ней\r\nнормы разрешается вопрос о возможности сохранения права пользования\r\nжилым помещением в доме жилищно-строительного кооператива за\r\nлицами, которые были включены в ордер на его предоставление, в\r\nслучае обращения взыскания на данное жилое помещение как на\r\nзаложенное имущество и его реализации с публичных торгов, что в\r\nсистеме сохраняющего неопределенность правового регулирования\r\nпрепятствует эффективной судебной защите прав и законных интересов\r\nсобственника (приобретателя) жилого помещения, который при\r\nзаключении договора купли-продажи не знал и не должен был знать о\r\nналичии права пользования приобретаемым им жилым помещением у\r\nчленов семьи его прежнего собственника.\r\n Полагаю, что статья 19 указанного Федерального закона,\r\nнаходясь в нормативном единстве в системе действующего правового\r\nрегулирования, не противоречит Конституции Российской Федерации по\r\nследующим основаниям.\r\n 1. Как следует из материалов дела, между С.В.Тарановой\r\n(заемщик, залогодатель) и С.Ф.Тарановым (заемщик), с одной стороны,\r\nи М.В.Борисенко (займодавец, залогодержатель), с другой стороны,\r\n11 февраля 2009 года был заключен договор займа, удостоверенный\r\nнотариусом, с одновременным залогом недвижимого имущества\r\n(ипотекой) - квартиры, зарегистрированной в управлении Федеральной\r\nрегистрационной службы 16 февраля 2009 года.\r\n В частности, в пункте 1.10 данного договора указано, что на\r\nмомент подписания договора в квартире были зарегистрированы\r\n\"залогодатель, заемщик\", а также О.С.Таранова, Г.А.Гурьянов,\r\nА.Г.Гурьянова (2007 года рождения).\r\n Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на\r\nнедвижимое имущество и сделок с ним о правах отдельного лица на\r\nимеющиеся у него объекты недвижимого имущества было\r\nзарегистрировано ограничение (обременение) права - ипотека\r\n(квартира) с 16 февраля 2009 года по 12 февраля 2010 года, о чем в\r\nЕдином государственном реестре прав на недвижимое имущество и\r\nсделок с ним 16 февраля 2009 года сделана запись регистрации\r\nN 78-78-01/0065/2009-643, залогодержателем являлся Борисенко Максим\r\nВалерьевич.\r\n Следовательно, залогодержатель был надлежащим образом\r\nосведомлен об обременении заложенного имущества - квартиры, так как\r\nпомимо залогодателя и заемщика С.Ф.Таранова в квартире были\r\nзарегистрированы и проживали бывшие члены семьи залогодателя -\r\nО.С.Таранова (Гурьянова), ее муж Г.А.Гурьянов и их малолетняя дочь\r\nА.Г.Гурьянова (2007 года рождения).\r\n В связи с неисполнением обязательств по возврату займа,\r\nзаочным решением Невского районного суда города Санкт-Петербурга от\r\n26 мая 2011 года были удовлетворены исковые требования,\r\nпредъявленные к гражданам С.В.Тарановой и С.Ф.Таранову, об\r\nобращении взыскания на заложенное ими имущество - спорную квартиру\r\nи определен способ ее реализации - продажа с публичных торгов.\r\nПраво собственности гражданки С.В.Тарановой на спорную квартиру,\r\nрасположенную в доме жилищно-строительного кооператива, было\r\nзарегистрировано 1 декабря 1993 года на основании справки\r\nжилищно-строительного кооператива о выплате ею паевого взноса\r\nполностью. Вместе с ней в ордер на предоставление квартиры были\r\nвключены ее супруг, С.Ф.Таранов, и дочь, О.С.Таранова (впоследствии\r\nГурьянова); в квартире зарегистрированы и проживают С.В.Таранова и\r\nС.Ф.Таранов, О.С.Гурьянова с супругом Г.А.Гурьяновым и детьми\r\nА.Г.Гурьяновой (2007 года рождения) и А.Г.Гурьяновым (2012 года\r\nрождения).\r\n 28 ноября 2012 года между гражданином А.М.Богатыревым и\r\nТерриториальным управлением Федерального агентства по управлению\r\nгосударственным имуществом в лице организатора торгов - ОАО\r\n\"Заслон\" по результатам торгов по продаже арестованного имущества\r\nбыл заключен договор купли-продажи трехкомнатной квартиры в городе\r\nСанкт-Петербурге, на основании которого была сделана\r\nсоответствующая запись в Едином государственном реестре прав на\r\nнедвижимое имущество и сделок с ним.\r\n Решением Невского районного суда города Санкт-Петербурга от\r\n17 октября 2013 года были удовлетворены исковые требования\r\nА.М.Богатырева к супругам С.В.Тарановой и С.Ф.Таранову о признании\r\nих утратившими право пользования жилым помещением, снятии их с\r\nрегистрационного учета и выселении. В части удовлетворения тех же\r\nтребований, предъявленных к их дочери О.С.Гурьяновой, ее супругу\r\nГ.А.Гурьянову и детям А.Г.Гурьяновой (2007 года рождения) и\r\nА.Г.Гурьянову (2012 года рождения), со ссылкой в том числе на\r\nстатью 19 Федерального закона \"О введении в действие Жилищного\r\nкодекса Российской Федерации\" было отказано.\r\n Апелляционным определением Санкт-Петербургского городского\r\nсуда от 30 января 2014 года данное решение отменено в части\r\nтребований к Г.А.Гурьянову (зарегистрированному в квартире в\r\n2006 году), поскольку, как установил суд, спорное жилое помещение\r\nпредоставлялось С.В.Тарановой без учета Г.А.Гурьянова, в связи с\r\nчем он был также признан утратившим право пользования спорным жилым\r\nпомещением и выселен. В остальной части решение оставлено без\r\nизменения. Судебная коллегия, в частности, указала, что\r\nО.С.Гурьянова приобрела равное с собственником право пользования\r\nспорным жилым помещением с 1993 года, которое не прекращается при\r\nпереходе права собственности на квартиру к А.М.Богатыреву. Согласно\r\nопределению суда апелляционной инстанции, несовершеннолетние дети\r\nО.С.Гурьяновой проживают вместе с матерью в спорной квартире и\r\nдоказательств наличия иного жилого помещения для их проживания нет.\r\nСуд также указал на отсутствие доказательств того, что\r\nО.С.Гурьянова знала о залоге квартиры и давала согласие на заем\r\nденежных средств под ее залог, а также подчеркнул, что она не\r\nпривлекалась к участию в деле об обращении взыскания на заложенное\r\nимущество. По мнению суда, в этой ситуации является обоснованным\r\nотказ и в удовлетворении требований о признании несовершеннолетних\r\nА.Г.Гурьянова и А.Г.Гурьяновой утратившими право пользования жилым\r\nпомещением.\r\n 2. Конституция Российской Федерации гарантирует каждому\r\nсвободу экономической деятельности, включая свободу договоров,\r\nправо иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и\r\nраспоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами,\r\nпризнание и защиту указанных прав и свобод, в том числе судебную\r\nзащиту, реализуемую на основе равенства всех перед законом и судом\r\n(статья 8; статья 19, части 1 и 2; статья 35, части 1 и 2; статья\r\n45, часть 1; статья 46, часть 1).\r\n Из названных положений Конституции Российской Федерации,\r\nпредопределяющих правовое положение участников гражданского\r\nоборота, в том числе при осуществлении сделок с недвижимым\r\nимуществом, во взаимосвязи с ее статьями 15 (часть 2) и 17 (часть\r\n3) вытекает требование о необходимости соотнесения принадлежащего\r\nлицу права собственности с правами и свободами других лиц, которое\r\nозначает в том числе, что собственник вправе по своему усмотрению\r\nсовершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия,\r\nесли они не противоречат закону, и иным правовым актам и не\r\nнарушают права и законные интересы других лиц (Постановление\r\nКонституционного Суда Российской Федерации от 22 апреля 2011 года\r\nN 5-П).\r\n При этом согласно Конституции Российской Федерации (статья 7,\r\nчасть 1) Российская Федерация - социальное государство, политика\r\nкоторого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную\r\nжизнь и свободное развитие человека. Данное положение получило свое\r\nразвитие в статье 40 Конституции Российской Федерации, закрепляющей\r\nправо каждого на жилище (часть 1) и обязывающей органы\r\nгосударственной власти и органы местного самоуправления создавать\r\nусловия для его осуществления (часть 2).\r\n Конституционные цели социальной политики Российской Федерации,\r\nобусловленные признанием высшей ценностью человека, а также его\r\nправ и свобод, которыми определяется смысл, содержание и применение\r\nзаконов, деятельность законодательной и исполнительной власти,\r\nместного самоуправления и которые обеспечиваются правосудием\r\n(статьи 2 и 18 Конституции Российской Федерации), предполагают\r\nтакое правовое регулирование отношений по владению, пользованию и\r\nраспоряжению объектами жилищного фонда, которое гарантировало бы\r\nкаждому реализацию конституционного права на жилище (Определение\r\nКонституционного Суда Российской Федерации от 3 ноября 2006 года\r\nN 455-О).\r\n По смыслу названных положений Конституции Российской Федерации\r\nво взаимосвязи с положениями ее статей 17 (часть 3) и 55 (части 1 и\r\n3), необходимость ограничений федеральным законом прав владения,\r\nпользования и распоряжения жилым помещением предопределяется целями\r\nзащиты конституционно значимых ценностей. В том числе прав и\r\nзаконных интересов других лиц. Это означает, что регламентация\r\nправа собственности на жилое помещение, как и прав и обязанностей\r\nиных лиц, законно владеющих и пользующихся жилым помещением, в том\r\nчисле при переходе права собственности на жилое помещение, должна\r\nосуществляться на основе баланса интереса всех участников\r\nсоответствующих правоотношений.\r\n 3. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с\r\nсобственником в принадлежащем ему жилом помещении, урегулированы\r\nстатьей 31 Жилищного кодекса Российской Федерации. Проживающие\r\nсовместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении\r\nлица - члены семьи собственника жилого помещения - его супруг, а\r\nтакже дети и родители, другие родственники, нетрудоспособные\r\nиждивенцы и в исключительных случаях иные граждане, которые могут\r\nбыть признаны членами семьи собственника, если они вселены\r\nсобственником в качестве членов своей семьи (часть 1 статьи 31\r\nЖилищного кодекса Российской Федерации), - имеют право пользования\r\nданным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не\r\nустановлено соглашением между собственником и членами его семьи.\r\n С 1 июля 1990 года (с момента введения в действие Закона СССР\r\nот 6 марта 1990 года N 1305-I \"О собственности в СССР\") факт\r\nполного внесения паевого взноса наделяет члена жилищного или\r\nжилищно-строительного кооператива правом собственности на жилое\r\nпомещение, в котором он проживает. Впоследствии соответствующая\r\nнорма была закреплена в Законе РСФСР от 24 декабря 1990 года\r\nN 443-I \"О собственности в РСФСР\", а также в Гражданском кодексе\r\nРоссийской Федерации, в силу пункта 4 статьи 218 которого член\r\nжилищного или жилищно-строительного кооператива, другие лица,\r\nимеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос\r\nза квартиру, предоставленную этим лицам кооперативом, приобретают\r\nправо собственности на занимаемое ими жилое помещение. Данное\r\nправо, таким образом, возникает у них - в отличие от приватизации\r\nжилого помещения - в силу прямого указания закона.\r\n Исходя из этого гражданка О.С.Гурьянова (дочь Тарановых),\r\nбудучи зарегистрированной (прописанной) в спорной квартире при ее\r\nпредоставлении в 1993 году, с этого времени приобрела право\r\nпользования указанным помещением. О.С.Гурьянова вселена на\r\nосновании ордера, зарегистрирована и проживает в данной квартире на\r\nзаконных основаниях, приобрела право пользования указанной\r\nквартирой При этом следует учитывать, что в соответствии с пунктом\r\n2 статьи 20 ГК Российской Федерации место жительства лиц, не\r\nдостигших 14 лет, определяется местом жительства их законных\r\nпредставителей - в данном случае их родителей.\r\n Что касается прав членов семьи собственника жилого помещения в\r\nдоме жилищного или жилищно-строительного кооператива, то их\r\nсодержание жилищным законодательством не определено. Однако\r\nсложившаяся правоприменительная практика в случае отчуждения жилого\r\nпомещения защищает эти права наравне с правами членов семьи\r\nсобственника жилого помещения, отказавшихся от приватизации в его\r\nпользу, исходя из того что члены семьи лица, принятого в члены\r\nжилищно-строительного кооператива, приобретали право пользования\r\nпредоставленным ему по ордеру жилым помещением, основанное на\r\nрешении общего собрания членов кооператива, утвержденном\r\nисполнительным комитетом районного, городского, районного в городе\r\nСовета народных депутатов, и сохраняли это право в дальнейшем, если\r\nпосле их вселения выданный ордер не был признан недействительным по\r\nоснованиям, предусмотренным законом (Определение Верховного Суда\r\nРоссийской Федерации от 29 мая 2012 года N 11-КГ12-2).\r\n В указанном Определении также разъясняется, что \"собственник\r\nжилого помещения вправе требовать выселения лиц, перечисленных в\r\nчасти 1 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации, если они\r\nбыли вселены им в жилое помещение в качестве членов его семьи и\r\nсемейные отношения между ними впоследствии были прекращены\", однако\r\nже если лица в спорное жилое помещение в качестве членов семьи не\r\nвселялись, а приобрели самостоятельное право пользования им (в\r\nчастности, на основании ордера, в котором они были указаны), то\r\nположения части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации\r\nприменению не подлежат.\r\n Соответственно, именно с равным правом на участие в\r\nприватизации жилого помещения всех лиц, занимающих жилое помещение\r\nпо договору социального найма, обусловленным равным правом\r\nпользования жилым помещением, имевшимся у нанимателя по договору\r\nсоциального найма и членов (бывших членов) семьи до приватизации\r\nжилого помещения (части 2 и 4 статьи 69 Жилищного кодекса\r\nРоссийской Федерации), и зависимостью реализации права на\r\nприватизацию от согласия всех лиц, занимающих жилое помещение по\r\nдоговору социального найма, достигнутого исходя из сохранения в\r\nбудущем права пользования приватизированным жилым помещением за\r\nлицами, отказавшимися от участия в приватизации, в том числе в\r\nслучае прекращения семейных отношений с собственником\r\nприватизированного жилого помещения, связано включение данного\r\nзаконоположения в статью 19 Федерального закона \"О введении в\r\nдействие Жилищного кодекса Российской Федерации\".\r\n Как отметил Конституционный Суд Российской Федерации в\r\nОпределении от 2 июля 2013 года N 1033-О, бывшие члены семьи\r\nсобственника, отказавшиеся от участия в приватизации, сохраняют\r\nправо постоянного (бессрочного) пользования данным жилым помещением\r\nи осуществляют его на условиях, предусмотренных жилищным\r\nзаконодательством; гражданам, проживающим совместно с собственником\r\nв принадлежащем ему жилом помещении, предоставляется право\r\nпользования данным жилым помещением наравне с его собственником,\r\nесли иное не установлено соглашением между ними, и право требовать\r\nустранения нарушения своих прав на жилое помещение от любых лиц,\r\nвключая собственника такого помещения.\r\n Таким образом, практика судов, исключающая применение части 4\r\nстатьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи\r\n292 ГК Российской Федерации к правоотношениям с участием членов\r\nсемьи члена жилищно-строительного кооператива, включенных в ордер,\r\nоправдана необходимостью защиты их жилищных прав, так как за\r\nданными лицами признается право проживания, независимое от права\r\nсобственности и сохраняющееся при переходе последнего к иному лицу.\r\n Соответственно, сохранение за членами семьи члена\r\nжилищно-строительного кооператива, включенными в ордер на квартиру,\r\nпредоставленную в соответствии с ранее действовавшим\r\nзаконодательством, права пользования на жилое помещение при\r\nпрекращении семейных отношений или переходе права собственности на\r\nквартиру само по себе не позволяет ставить вопрос о нарушении\r\nконституционных прав собственников жилых помещений.\r\n 3.1. Вопрос, связанный с возможностью прекращения права\r\nпользования жилым помещением членов семьи участника\r\nжилищно-строительного кооператива, включенных в ордер на квартиру,\r\nа также членов их семьи при переходе права собственности на жилое\r\nпомещение, ставился ранее в жалобе гражданки Е.С.Майер, в принятии\r\nк рассмотрению которой было отказано Определением Конституционного\r\nСуда Российской Федерации от 24 сентября 2013 года N 1281-О. В этом\r\nслучае к заявительнице на основании договора дарения перешло право\r\nсобственности на жилое помещение, приобретенное прежним\r\nсобственником как членом жилищно-строительного кооператива.\r\nЕ.С.Майер обратилась с требованиями о прекращении права\r\nпользования, выселении и снятии с регистрационного учета к ряду\r\nответчиков: гражданке, включенной в ордер на квартиру,\r\nпредоставленную члену жилищно-строительного кооператива, а также\r\nчленам ее семьи. В удовлетворении требований было отказано, причем,\r\nкак посчитал суд, члены семьи включенной в ордер ответчицы\r\nприобрели самостоятельное право пользования жилым помещением.\r\n При этом необходимо учитывать правовую позицию, изложенную в\r\nПостановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 8 июня\r\n2010 года N 13-П по делу о проверке конституционности пункта 4\r\nстатьи 292 ГК Российской Федерации в связи с жалобой гражданки\r\nВ.В.Чадаевой, которым пункт 4 статьи 292 ГК Российской Федерации в\r\nчасти, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором\r\nпроживают несовершеннолетние члены семьи собственника данного\r\nжилого помещения, если при этом затрагиваются их права или\r\nохраняемые законом интересы, признан не соответствующим Конституции\r\nРоссийской Федерации, ее статьям 38 (часть 2), 40 (часть 1), 46\r\n(часть 1) и 55 (части 2 и 3), в той мере, в какой содержащееся в\r\nнем регулирование - по смыслу, придаваемому ему сложившейся\r\nправоприменительной практикой, - не позволяет при разрешении\r\nконкретных дел, связанных с отчуждением жилых помещений, в которых\r\nпроживают несовершеннолетние, обеспечивать эффективную\r\nгосударственную, в том числе судебную, защиту прав тех из них, кто\r\nформально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством\r\nили к оставшимся (по данным органа опеки и попечительства на момент\r\nсовершения сделки) без родительского попечения, но либо фактически\r\nлишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого\r\nпомещения, либо считается находящимся на попечении родителей,\r\nпритом, однако, что такая сделка - вопреки установленным законом\r\nобязанностям родителей - нарушает права и охраняемые законом\r\nинтересы несовершеннолетнего.\r\n Пункт 2 статьи 292 ГК Российской Федерации, как указывал\r\nнеоднократно Конституционный Суд Российской Федерации, не может\r\nрассматриваться как несовместимый с конституционными принципами\r\nправового регулирования владения, пользования и распоряжения жилыми\r\nпомещениями и не обеспечивающий защиту конституционного права на\r\nжилище. Права членов семьи бывшего собственника жилого помещения\r\nдолжны рассматриваться в общей системе действующего правового\r\nрегулирования как получающие защиту наряду с конституционным правом\r\nсобственности; признание приоритета прав собственника жилого\r\nпомещения либо проживающих в этом помещении нанимателей, как и\r\nобеспечение взаимного учета их интересов, зависит от установления и\r\nисследования всех обстоятельств, имеющих значение при разрешении\r\nконкретного спора (определения от 3 ноября 2006 года N 455-О, от\r\n21 апреля 2011 года N 452-О-О, от 18 октября 2012 года N 1837-О и\r\nдр.). Данная позиция была воспроизведена и в Определении об отказе\r\nв принятии жалобы гражданки Е.С.Майер к рассмотрению.\r\n Таким образом, при применении по аналогии закона статьи 19\r\nФедерального закона \"О введении в действие Жилищного кодекса\r\nРоссийской Федерации\" пункт 2 статьи 292 ГК Российской Федерации\r\nпредполагает возможность сохранения права пользования жилым\r\nпомещением при переходе права собственности на него, если это\r\nпредусмотрено законом. Также следует отметить, что в Определении\r\nКонституционного Суда Российской Федерации от 22 января 2014 года\r\nN 18-О об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки\r\nМасленицкой Нины Павловны на нарушение ее конституционных прав\r\nстатьей 19 Федерального закона \"О введении в действие Жилищного\r\nкодекса Российской Федерации\" отражено, что статья 19 Федерального\r\nзакона \"О введении в действие Жилищного кодекса Российской\r\nФедерации\" направлена на защиту жилищных прав граждан и сама по\r\nсебе не может рассматриваться как нарушающая конституционные права\r\nи свободы граждан (определения Конституционного Суда Российской\r\nФедерации от 13 октября 2009 года N 1203-О-О, от 23 марта 2010 года\r\nN 382-О-О, от 19 октября 2010 года N 1326-О-О, от 21 июня 2011 года\r\nN 780-О-О, от 29 сентября 2011 года N 1091-О-О, от 21 декабря\r\n2011 года N 1660-О-О и др.).\r\n При этом существование данного исключения было обосновано\r\nВерховным Судом Российской Федерации следующим образом:\r\n\"К названным в статье 19 Вводного закона бывшим членам семьи\r\nсобственника жилого помещения не может быть применен пункт 2 статьи\r\n292 ГК Российской Федерации, так как, давая согласие на\r\nприватизацию занимаемого по договору социального найма жилого\r\nпомещения, без которого она была бы невозможна, они исходили из\r\nтого, что право пользования данным жилым помещением для них будет\r\nносить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться\r\nпри переходе права собственности на жилое помещение по\r\nсоответствующему основанию другому лицу (например, купля-продажа)\"\r\n(абзац третий пункта 18 постановления Пленума Верховного Суда\r\nРоссийской Федерации от 2 июля 2009 года N 14 \"О некоторых\r\nвопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного\r\nкодекса Российской Федерации\"). Также нужно отметить определения\r\nВерховного Суда Российской Федерации от 26 апреля 2011 года\r\nN 21-В11-1 и от 29 мая 2012 года N 11-КГ12-2, на которые, в\r\nчастности, сослался суд в деле с участием гражданки Е.С.Майер и в\r\nкоторых отражена позиция о самостоятельности права пользования\r\nвключенных в ордер членов семьи членов жилищно-строительного\r\nкооператива. К настоящему времени позиция судов общей юрисдикции о\r\nсохранении права пользования жилым помещением за членами семьи\r\nчлена жилищно-строительного кооператива, включенными в ордер, при\r\nпереходе права собственности на квартиру не изменилась.\r\n Учитывая, что норма статьи 19 Федерального закона \"О введении\r\nв действие Жилищного кодекса Российской Федерации\" упоминает только\r\nбывших членов семьи собственника приватизированного жилого\r\nпомещения, упуская обладающих такими же правами бывших членов\r\nсобственника жилого помещения - члена жилищно-строительного\r\nкооператива, то данный законодательный пробел обоснованно\r\nустраняется судами путем применения нормы закона по аналогии. В\r\nданном случае само право проживания в жилом помещении, имеющее\r\nвещную природу, возникает на основании норм закона, а\r\nпредоставление соответствующего способа защиты этого права судебная\r\nпрактика использует по аналогии закона.\r\n Кроме того, как указывал Конституционный Суд Российской\r\nФедерации, часть 1 статьи 7 Жилищного кодекса Российской Федерации\r\nо применении жилищного законодательства по аналогии закона\r\nнаправлена на исключение пробелов в правовом регулировании, а в\r\nконечном итоге - на защиту интересов участников соответствующих\r\nправоотношений (определения от 15 ноября 2007 года N 815-О-О и от\r\n29 мая 2014 года N 1152-О).\r\n В связи с этим статья 19 Федерального закона \"О введении в\r\nдействие Жилищного кодекса Российской Федерации\" в той мере, в\r\nкакой она применяется судами по аналогии закона к отношениям с\r\nучастием членов семьи членов жилищно-строительного кооператива,\r\nвключенных в ордер, не противоречит Конституции Российской\r\nФедерации, так как осуществление собственником своих прав не должно\r\nприводить к ущемлению прав и свобод лиц, обладающих правом\r\nпользования жилым помещением и реализующих свое конституционное\r\nправо на жилище (статья 17, часть 3; статья 40, часть 1,\r\nКонституции Российской Федерации).\r\n 4. Невозможность принудительного выселения указанных в статье\r\n19 Федерального закона \"О введении в действие Жилищного кодекса\r\nРоссийской Федерации\" лиц сама по себе не означает, что у нового\r\nсобственника отсутствуют иные механизмы защиты своих прав.\r\n Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом\r\nили квартиру и реализация этого имущества являются основанием для\r\nпрекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц,\r\nпроживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие\r\nжилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по\r\nипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого\r\nзайма, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо\r\nдругим юридическим лицом на приобретение или строительство таких\r\nили иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное\r\nнеотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных\r\nкредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или\r\nквартиры (пункт 1 статьи 78 Федерального закона от 16 июля\r\n1998 года N 102-ФЗ \"Об ипотеке (залоге недвижимости)\"). Данная\r\nнорма, исходя из ее буквального содержания, действует во всех\r\nслучаях обращения взыскания на заложенное по договору об ипотеке\r\nжилое помещение, в том числе в отношении граждан, обладающих правом\r\nпользования на основании ордера на квартиру в доме\r\nжилищно-строительного кооператива, а также членов их семей.\r\n При этом с лицом, выигравшим публичные торги по продаже\r\nзаложенного имущества, договор купли-продажи заключает организатор\r\nпубличных торгов (пункт 8 статьи 57 Федерального закона \"Об ипотеке\r\n(залоге недвижимости)\").\r\n В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда\r\nРоссийской Федерации законодательное закрепление необходимости\r\nгосударственной регистрации права на недвижимое имущество является\r\nпризнанием со стороны государства публично-правового интереса в\r\nустановлении принадлежности недвижимого имущества конкретному лицу,\r\nчем обеспечивается защита прав других лиц, стабильность\r\nгражданского оборота и предсказуемость его развития (Постановление\r\nот 26 мая 2011 года N 10-П; определения от 5 июля 2001 года N 132-О\r\nи N 154-О, от 29 января 2015 года N 216-О и др.). Вместе с тем\r\nдействующее законодательство исходит из принципа защиты\r\nдобросовестных участников гражданского оборота, проявляющих при\r\nзаключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и\r\nосторожность (Постановление Конституционного суда Российской\r\nФедерации от 21 апреля 2003 года N 6-П). Исходя из этого\r\nприменительно к правоотношениям по поводу купли-продажи жилого\r\nпомещения положение статьи 35 (часть 1) Конституции Российской\r\nФедерации, согласно которому право частной собственности (а\r\nследовательно, и право собственности, приобретенное с публичных\r\nторгов, на жилое помещение) охраняется законом, не может быть\r\nинтерпретировано как игнорирующее законные интересы приобретателя\r\nжилого помещения, реализуемого с публичных торгов и обремененного\r\nпредставленными ранее членами семьи его прежнего собственника\r\nправом пользования этим жилым помещением.\r\n Вместе с тем обременение жилого помещения правом проживания\r\nбывших членов семьи его собственника весьма существенно\r\nограничивает возможности собственника жилого помещения и его\r\nправопреемников по использованию такого помещения. Это означает,\r\nчто приобретатели обремененного правом проживания помещения должны\r\nбыть проинформированы продавцом об объеме передаваемых им\r\nполномочий и обо всех лежащих на жилом помещении обременениях. В\r\nпротивном случае, согласно пункту 1 статьи 460 ГК Российской\r\nФедерации, приобретатель вправе требовать уменьшения цены либо\r\nрасторжения договора купли-продажи.\r\n При этом с целью обеспечения стабильности жилищных и\r\nимущественных отношений, а также защиты законных интересов\r\nпокупателя жилого помещения и лиц, сохраняющих право пользования\r\nэтим помещением, пунктом 1 статьи 558 ГК Российской Федерации\r\nустановлено требование о необходимости включения в договор продажи\r\nжилого помещения в качестве его существенного условия перечня лиц,\r\nкоторые сохраняют в соответствии с законом право пользования этим\r\nпомещением. Соответственно, наряду с условиями о предмете и цене,\r\nкоторые являются существенными условиями для любого договора\r\nпродажи недвижимости, существенным условием продажи жилого\r\nпомещения является перечень лиц, сохраняющих право пользования этим\r\nжилым помещением, а также указание на характер их прав. В качестве\r\nтаких лиц, в частности, могут выступать и бывшие члены семьи\r\nсобственника приватизированного жилого помещения (статья 19\r\nФедерального закона \"О введении в действие Жилищного кодекса\r\nРоссийской Федерации\").\r\n В связи с существенным характером названного условия его\r\nсогласование сторонами необходимо: в договоре купли-продажи\r\nнедвижимости должно содержаться положение о лицах, сохраняющих\r\nправо пользования жилым помещением после перехода права\r\nсобственности к покупателю, либо об их отсутствии. При этом по\r\nсмыслу пункта 1 статьи 432 ГК Российской Федерации (согласно\r\nкоторому договор считается заключенным, если между сторонами, в\r\nтребуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем\r\nсущественным условиям договора), только при согласовании данного\r\nусловия договор купли-продажи жилого помещения считается\r\nзаключенным (с момента его государственной регистрации (пункт 3\r\nстатьи 433 ГК Российской Федерации). В противном случае данная\r\nсделка не порождает тех правовых последствий, на которые она была\r\nнаправлена. Кроме того, по общему правилу пункта 1 статьи 460 ГК\r\nРоссийской Федерации, продавец обязан передать покупателю товар\r\nсвободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда\r\nпокупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих\r\nлиц; неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право\r\nтребовать уменьшения цены товара либо расторжения договора\r\nкупли-продажи. Если не будет доказано, что покупатель знал или\r\nдолжен был знать о правах третьих лиц на этот товар, включая лиц,\r\nявляющихся членами семьи прежнего собственника жилого помещения.\r\n По вопросу информированности А.М.Богатырева относительно\r\nналичия зарегистрированных членов семьи С.В.Тарановой в спорной\r\nквартире Министерство экономического развития Российской Федерации\r\nв своем ответе от 2 февраля 2015 года сообщает, в частности,\r\nследующее: \"Реализация арестованного заложенного имущества, на\r\nкоторое обращено взыскание в судебном порядке, осуществляется в\r\nсоответствии с Законом об ипотеке и Федеральным законом от\r\n2 октября 2007 года N 229-ФЗ \"Об исполнительном производстве\".\r\nОбязанность по подготовке арестованного заложенного имущества к\r\nреализации возложена на судебного пристава-исполнителя. Статьей 89\r\nЗакона N 229-ФЗ установлено, что при передаче для реализации\r\nнедвижимого имущества к постановлению судебного\r\nпристава-исполнителя и акту приема-передачи должны быть приложены\r\nкопия акта о наложении ареста на имущество должника, а также\r\nправоустанавливающие документы и документы, характеризующие объект\r\nнедвижимости. В ходе подготовки к реализации с публичных торгов\r\nспорной квартиры судебным приставом-исполнителем в Территориальное\r\nуправление Росимущества в Ленинградской области была дополнительно\r\nпредставлена справка о регистрации от 19 октября 2012 года,\r\nсвидетельствующая о наличии зарегистрированных (прописанных) лиц в\r\nспорной квартире\".\r\n Более того, в силу императивного предписания закона\r\nорганизатор публичных торгов в извещении о проведении публичных\r\nторгов обязан указать, в частности, характер продаваемого имущества\r\n(пункт 3 статьи 57 Федерального закона \"Об ипотеке (залоге\r\nнедвижимости)\"). В данном деле организатором публичных торгов\r\nявлялось Федеральное агентство по управлению государственным\r\nимуществом - ОАО \"Заслон\", которое и обязано было предоставить все\r\nправоустанавливающие документы, характеризующие продаваемую\r\nквартиру. Тем более в соответствии с пунктом 5 статьи 57\r\nФедерального закона \"Об ипотеке (залоге недвижимости)\" на публичных\r\nторгах во всяком случае имеют право присутствовать лица, имеющие\r\nправа пользования продаваемым имуществом или вещные права на это\r\nимущество.\r\n С учетом изложенного, покупатель А.М.Богатырев имел реальную\r\nвозможность ознакомиться с информацией о лицах, зарегистрированных\r\nв спорной квартире и имеющих право на проживание, в том числе и с\r\nпервоначальным правоустанавливающим документом - договором займа с\r\nодновременным залогом недвижимого имущества (ипотекой) от\r\n16 февраля 2009 года.\r\n Таким образом, применение судами статьи 19 Федерального закона\r\n\"О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации\" по\r\nаналогии к лицам, приобретшим право пользования жилым помещением на\r\nосновании ордера в доме жилищно-строительного кооператива, имеет\r\nцелью защиту предоставленного законом права проживания указанных\r\nлиц в жилом помещении и не нарушает прав нового собственника такого\r\nжилого помещения, гарантированных ему Конституцией Российской\r\nФедерации.\r\n В заключение хотелось бы сказать следующее. Благодаря\r\nприменению по аналогии статьи 19 Федерального закона \"О введении в\r\nдействие Жилищного кодекса Российской Федерации\" сложился\r\nэффективный правовой механизм защиты права на бессрочное\r\nпользование жилым помещением бывших членов семьи собственника в\r\nжилищно-строительном кооперативе. В связи с этим возникает сомнение\r\nо необходимости установления новых регулятивных норм, когда\r\nконституционные права указанной категории граждан уже должным\r\nобразом защищены законом и сложившейся судебной практикой, а новый\r\nсобственник имеет иные механизмы защиты своих прав. В любом случае\r\nпризнание приоритета прав нового собственника жилого помещения либо\r\nимеющих право бессрочного пользования и проживающих в этом\r\nпомещении лиц, как и обеспечение взаимного учета их интересов,\r\nзависит от установления и исследования всех обстоятельств, имеющих\r\nзначение при разрешении конкретного спора.\r\n\r\n\r\n ____________\r\n\r\n\r\n Мнение судьи\r\n Конституционного Суда Российской Федерации\r\n Г.А.Гаджиева\r\n\r\n 1. Соглашаясь с итоговыми выводами Конституционного Суда\r\nРоссийской Федерации о неконституционности оспоренной статьи,\r\nизлагаю свое мнение по мотивировке принятого решения.\r\n В пункте 2 резолютивной части Постановления установлено, что\r\nфедеральному законодателю надлежит, с учетом возможности введения\r\nгосударственной регистрации соответствующих прав и обременений,\r\nвнести в действующее правовое регулирование изменения, направленные\r\nна создание механизма, обеспечивающего при соблюдении баланса прав\r\nи законных интересов членов семьи прежнего собственника\r\nотчуждаемого жилого помещения и собственника (приобретателя)\r\nданного жилого помещения их эффективную реализацию и защиту.\r\n Полагаю, что требует прояснения и детализации вопрос о том,\r\nкто же является членами семьи прежнего собственника.\r\n 2. Квартира в доме жилищно-строительного кооператива была\r\nприобретена супругами Тарановыми и предоставлена гражданке\r\nС.В.Тарановой на основании ордера в 1993 году в соответствии с\r\nзаконодательством, действовавшим в тот период. В ордер были\r\nвключены ее муж и дочь. Затем дочь вышла замуж, в 2006 году в\r\nквартире был зарегистрирован супруг дочери Г.А.Гурьянов.\r\n В браке у семьи Гурьяновых, уже в условиях действия нового\r\nзаконодательства, родились дети - дочь в 2007 году и сын в\r\n2012 году, которые зарегистрированы в квартире с момента рождения.\r\nВ связи с этим возникает неясность: а являются ли муж и двое детей\r\nв этой самостоятельной семье членами семьи прежнего собственника -\r\nгражданки Тарановой, тем более что в тексте Постановления\r\nиспользуется множественное число. Мое мнение сводится к тому, что\r\nимеется только один член семьи бывшего собственника, и это дочь\r\nсупругов Тарановых.\r\n С.Ф.Таранов является супругом С.В.Тарановой, бывшего\r\nсобственника спорной квартиры, которая была приобретена ими в\r\nбраке.\r\n Как установлено судами, С.В.Таранова и С.Ф.Таранов взяли в\r\nдолг денежные средства у М.В.Борисенко, оставив в залог спорное\r\nжилое помещение, как совместно нажитое в браке имущество. Исковые\r\nтребования об обращении взыскания на квартиру были предъявлены к\r\nним обоим.\r\n По исполнительному производству спорная квартира была продана\r\nна торгах.\r\n Может ли быть отнесен к членам семьи бывшего собственника\r\nГ.А.Гурьянов, муж О.С.Гурьяновой? Этот вопрос правильно разрешен в\r\nапелляционном определении Санкт-Петербургского городского суда.\r\n В соответствии с частью 2 статьи 292 ГК Российской Федерации\r\nпереход права собственности на квартиру к другому лицу является\r\nоснованием для прекращения права пользования жилым помещением\r\nчленами семьи прежнего собственника, если иное не установлено\r\nзаконом. Суд установил, что членом семьи бывшего собственника\r\nжилого помещения Г.А.Гурьянов не является, таковым признан не был и\r\nв связи с переходом права собственности на спорное жилое помещение\r\nА.М.Богатыреву утрачивает право пользования указанным жилым\r\nпомещением и подлежит выселению из занимаемого жилого помещения в\r\nпорядке статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации.\r\n При этом Г.А.Гурьяновым не оспаривалось, что квартира была\r\nпредоставлена С.В.Тарановой без учета Г.А.Гурьянова, который членом\r\nсемьи собственника в силу норм действовавшего тогда жилищного\r\nзаконодательства не являлся.\r\n Санкт-Петербургский городской суд признал, что, несмотря на то\r\nчто Г.А.Гурьянов был вселен в установленном законом порядке в\r\nспорное жилое помещение с согласия собственника, это не порождает у\r\nнего права бессрочного пользования жилым помещением. Как верно\r\nустановил суд, в силу положений статьи 118 Жилищного кодекса РСФСР,\r\nдействовавшего на момент вселения ответчицы О.С.Гурьяновой в\r\nспорное жилое помещение, лицу, принятому в члены\r\nжилищно-строительного кооператива, по решению общего собрания\r\nчленов кооператива, утвержденному исполнительным комитетом\r\nрайонного, городского, районного в городе Совета народных\r\nдепутатов, предоставлялась отдельная квартира в соответствии с\r\nколичеством членов семьи и суммой его паевого взноса. При этом\r\nзаселение квартир производилось по ордерам, выдаваемым\r\nисполнительным комитетом районного, городского, районного в городе\r\nСовета народных депутатов.\r\n Таким образом, только лица, указанные в ордере в качестве\r\nчленов семьи нанимателя жилого помещения в домах\r\nжилищно-строительного кооператива, при вселении в предоставленное\r\nжилое помещение приобретали равное с нанимателем (членом\r\nжилищно-строительного кооператива) право пользования жилым\r\nпомещением.\r\n Могут ли быть отнесены к членам семьи бывшего собственника\r\nдети Гурьяновых? Полагаю, что нет. Для обоснования того, что и они\r\nявляются субъектами права бессрочного права пользования,\r\nСанкт-Петербургский городской суд сослался на Постановление\r\nКонституционного Суда Российской Федерации от 8 июня 2010 года\r\nN 13-П по делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 ГК\r\nРоссийской Федерации в связи с жалобой гражданки В.В.Чадаевой,\r\nкоторым пункт 4 статьи 292 ГК Российской Федерации в части,\r\nопределяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором\r\nпроживают несовершеннолетние члены семьи собственника данного\r\nжилого помещения, если при этом затрагиваются их права или\r\nохраняемые законом интересы, признан не соответствующим Конституции\r\nРоссийской Федерации, ее статьям 38 (часть 2), 40 (часть 1), 46\r\n(часть 1) и 55 (части 2 и 3), в той мере, в какой содержащееся в\r\nнем регулирование - по смыслу, придаваемому ему сложившейся\r\nправоприменительной практикой, - не позволяет при разрешении\r\nконкретных дел, связанных с отчуждением жилых помещений, в которых\r\nпроживают несовершеннолетние, обеспечивать эффективную\r\nгосударственную, в том числе судебную, защиту прав тех из них, кто\r\nформально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством\r\nили к оставшимся (по данным органа опеки и попечительства на момент\r\nсовершения сделки) без родительского попечения, но либо фактически\r\nлишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого\r\nпомещения, либо считается находящимся на попечении родителей,\r\nпритом, однако, что такая сделка - вопреки установленным законом\r\nобязанностям родителей - нарушает права и охраняемые законом\r\nинтересы несовершеннолетнего.\r\n Суд прибегнул к расширительной интерпретации правовой позиции\r\nКонституционного Суда Российской Федерации (в то время как, исходя\r\nиз правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации,\r\nтаким правом обладает только сам Конституционный Суд Российской\r\nФедерации) и посчитал, что из содержания приведенных положений\r\nследует, что в случае совершения родителями несовершеннолетних\r\nдетей сделки по отчуждению жилого помещения, в котором проживают\r\nнесовершеннолетние дети, суды обязаны проверить, не будут ли\r\nнарушены права несовершеннолетних детей совершением такой сделки.\r\n Однако родители несовершеннолетних детей сделку по отчуждению\r\nжилого помещения не совершали.\r\n Право пользования жилым помещением в домах\r\nжилищно-строительного кооператива членов семьи пайщиков, вселенных\r\nтолько на основании ордера в соответствии с ранее действовавшим\r\nжилищным законодательством, может быть признано в силу следующих\r\nсоображений, имеющих сугубо исторический характер. В частности, как\r\nи у лиц, имевших в момент приватизации жилого помещения равное\r\nправо пользования с лицом, его приватизировавшим, их право\r\nпользования не прекращается при прекращении семейных отношений с\r\nпайщиком. Возможность признания и защиты законодателем (но не\r\nсудами) прав данных лиц в качестве вещных может быть оправдана тем,\r\nчто в соответствии с прежним законодательством условием вступления\r\nв жилищно-строительный кооператив является нуждаемость в улучшении\r\nжилищных условий, а размер жилого помещения, предоставляемого в\r\nдоме жилищно-строительного кооператива, зависел от количества\r\nчленов семьи пайщика. Таким образом, возможность признания\r\nзаконодателем подобных прав пользования связана только с\r\nособенностями жилищно-строительного кооператива, создаваемыми в\r\nусловиях социалистической системы.\r\n Однако потенциальная возможность признания законодателем права\r\nпользования членов семьи пайщиков прежних жилищно-строительных\r\nкооперативов вовсе не означает, что такой же характер должны иметь\r\nправа их детей. Да, действительно, местом жительства\r\nнесовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, признается место\r\nжительства их родителей (статья 20 ГК Российской Федерации). Однако\r\nэтой нормы Гражданского кодекса Российской Федерации недостаточно\r\nдля того, чтобы, помимо прямого волеизъявления законодателя,\r\nпризнать новое право бессрочного пользования. Для членов семьи\r\nсобственника жилого помещения (и тем более для членов семьи\r\nпрежнего собственника) не установлено правил, аналогичных правилам\r\nо нанимателе по договору социального найма, о возможности вселения\r\nнесовершеннолетних детей без согласия членов семьи (часть 1 статьи\r\n70 Жилищного кодекса Российской Федерации).\r\n Таким образом, приведенные в Постановлении Конституционного\r\nСуда Российской Федерации по данному делу доводы о защите интересов\r\nчленов семьи собственника не относятся к лицам, вселенным в жилые\r\nпомещения жилищно-строительного кооператива, предоставленные\r\nнезависимо от количества членов семьи пайщика, т.е. в соответствии\r\nс размером внесенного паевого взноса (статья 124 Жилищного кодекса\r\nРоссийской Федерации).\r\n Но если Г.А.Гурьянов и двое его несовершеннолетних детей не\r\nприобрели права постоянного пользования на основании закона, то\r\nнельзя утверждать, что они являются субъектами права на жилище, а\r\nвыселение Г.А.Гурьянова по решению суда, соответственно, нельзя\r\nрассматривать как произвольное лишение жилища (статья 40, часть 1,\r\nКонституции Российской Федерации).\r\n 3. Требует пояснения сделанная мною оговорка о том, что\r\nинституционализировать новое вещное право пользования может только\r\nзаконодатель, но не судебная практика. Дело в том, что из\r\nабсолютного характера вещных прав, проявляющегося в отношении всех\r\nтретьих лиц, которые поэтому должны быть четко осведомлены о\r\nсодержании и видах таких прав, объективно вытекает признанная в\r\nотечественной доктрине гражданского права концепция исчерпывающего\r\nи четкого определения только в федеральном законе как перечня\r\nвещных прав, так и их содержания. Суды не вправе ни признавать\r\nновые вещные права, ни определять их содержание, поскольку их\r\nперечень и содержание определены в законе исчерпывающим образом.\r\nЕ.А.Суханов отмечает, что в российской доктрине гражданского права\r\nосуществлено заимствование основополагающих принципов немецкого\r\nвещного права - \"принудительной типизации прав\" и \"фиксирование\r\n(закрепление) типизации содержания прав\" (Гражданское право. Т. II.\r\nМ., 2005. С. 6).\r\n В Концепции развития гражданского законодательства Российской\r\nФедерации (М.: Статут, 2009. С. 76) установлено, что в Гражданском\r\nкодексе Российской Федерации следует закрепить исчерпывающий\r\nперечень вещных прав. И в проекте Концепции о вещном праве, и в\r\nпроекте Федерального закона \"О внесении изменений в части первую,\r\nвторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской\r\nФедерации, а также отдельные законодательные акты Российской\r\nФедерации\" также предлагается исходить из исчерпывающего перечня\r\nвещных прав.\r\n Вот почему недопустимо в судебной практике признавать новые\r\nвещные бессрочные права пользования. Расширение круга лиц,\r\nобладающих вещными правами, всегда приводит к ограничению самого\r\nважного из вещных прав - права собственности, поскольку их\r\nсоотношение схоже с сообщающимися сосудами с жидкостью. Признание\r\nбессрочных прав пользования за несовершеннолетними детьми семьи\r\nГурьяновых, на мой взгляд, явилось бы чрезмерным ограничением права\r\nсобственности гражданина Богатырева, посягающим на основное\r\nсодержание этого права. Несовершеннолетние скоро станут\r\nсовершеннолетними, обзаведутся собственными семьями, в которых\r\nпоявятся несовершеннолетние дети.\r\n 4. В случае невозможности выселения членов семьи бывшего\r\nсобственника жилья при обращении взыскания на жилье ставится под\r\nсомнение возможность залога такого жилья, а также заведомо\r\nограничиваются права собственника недвижимости.\r\n Экономисты в таких случаях констатируют снижение ликвидности.\r\nОчевидно, что заимодавец, зная о невозможности выселения членов\r\nсемьи собственника жилья в случае обращения взыскания на такое\r\nжилье и последующей его продажи, не согласится взять в залог\r\nподобное обремененное правами имущество. В результате под угрозой\r\nоказываются планы по развитию ипотечного жилищного кредитования и\r\nразвития рынка жилья в целом. Согласно Конституции Российской\r\nФедерации Президент Российской Федерации определяет основные\r\nнаправления внутренней и внешней политики государства (статья 80,\r\nчасть 4, Конституции Российской Федерации). В соответствии с\r\nсостоявшимся выбором вектора социальной, жилищной политики\r\nфедеральный законодатель принял законы, направленные на создание\r\nправовых условий для развития ипотечного жилищного кредитования,\r\nкредитования строительства жилья, а также развития рынка жилья в\r\nцелом, которые снизили риски и запреты на рынке жилья ипотечного\r\nжилищного кредитования и создали условия для привлечения\r\nдополнительных инвестиций в этот сектор экономики. Цель\r\nзаконодателя и политических органов государства очевидна - повысить\r\nдоступность приобретения жилья для граждан, в особенности для\r\nмолодых семей. Законодатель был вынужден сделать непростой выбор\r\nмежду интересами членов семьи прежнего собственника и интересами\r\nграждан, нуждающихся в дополнительном финансировании жилищного\r\nстроительства. И этот выбор был сделан в полном соответствии с\r\nтеорией рационального выбора и с учетом предлагаемых в\r\nинституциональной экономике критериев оптимальности принимаемых\r\nстратегических решений Федеральным законом \"О внесении изменений в\r\nчасть первую Гражданского кодекса Российской Федерации\". В\r\nпояснительной записке к проекту этого Федерального закона\r\nотмечается:\r\n - в пункт 2 статьи 292 ГК Российской Федерации предлагается\r\nввести норму о прекращении права пользования данным жилым\r\nпомещением членами семьи прежнего собственника при переходе права\r\nсобственности на жилой дом, квартиру или иное жилое помещение к\r\nновому собственнику;\r\n - целью данного изменения является создание максимальной\r\nпривлекательности жилья на рынке недвижимости и снижение рисков\r\nипотечного кредитования;\r\n - предлагаемая норма направлена на регулирование отношений\r\nмежду собственниками жилых помещений и лицами, которые признаются\r\nчленами семьи собственника (в силу чего они наделены правом\r\nпользования данным жилым помещением), а также приобретателями\r\nнедвижимости;\r\n - в результате реализации данного законопроекта в\r\nзаконодательство будет введено дополнительное основание прекращения\r\nправа пользования жилым помещением членами семьи собственника. Этим\r\nоснованием будет являться переход права собственности на жилое\r\nпомещение от прежнего собственника к приобретателю. В силу этого\r\nоснования новый собственник вправе будет требовать выселения членов\r\nсемьи бывшего собственника, так как жилое помещение перейдет к\r\nприобретателю без обременений.\r\n Судебная власть, являясь самостоятельной, тем не менее должна\r\nуважать конституционный принцип единства государственной власти,\r\nосуществляемой на основе разделения на законодательную,\r\nисполнительную и судебную (статья 10 Конституции Российской\r\nФедерации). А поэтому ей необходимо считаться с состоявшимся\r\nполитическим выбором в пользу приоритета совокупной пользы граждан,\r\nнуждающихся в жилье и заинтересованных в развитии ипотечного\r\nжилищного кредитования. Даже рассматривая конкретные споры, суды\r\nдолжны учитывать экономическую логику, лежащую в основе принятых\r\nсоциально-экономических решений. Суды при этом не должны учитывать\r\nи мотивы, которыми руководствуется приобретатель недвижимости. Даже\r\nесли он приобретает квартиру на публичных торгах не для проживания,\r\nа для последующего использования в целях получения прибыли,\r\nконституционный императив о том, что \"право частной собственности\r\nохраняется законом\" (статья 35, часть 1, Конституции Российской\r\nФедерации), должен детерминировать судебное правоприменение.\r\n Этот конституционный принцип является юридическим эквивалентом\r\nэкономической теории права собственности. Основное содержание ее\r\nсостоит в том, что государство должно закрепить право собственности\r\nв законах предельно ясно, понятно и недвусмысленно. В противном\r\nслучае, и в частности при неконтролируемом \"размножении\" других\r\nвещных прав, неизбежно возникает повышение совокупных (т.е. в\r\nмасштабах общества) трансакционных издержек.\r\n Конституционный принцип правовой определенности применительно\r\nк институту права собственности также является юридическим\r\nэквивалентом экономической теории собственности. Экономическая\r\nлогика только усиливает юридическую логику принятия решения.\r\nПоэтому я не могу не согласиться с основной идеей, изложенной в\r\nПостановлении Конституционного Суда Российской Федерации:\r\nосуществляя законодательную регламентацию возможности сохранения\r\nправа пользования жилым помещением в доме жилищно-строительного\r\nкооператива за лицами (членами семьи прежнего собственника жилого\r\nпомещения), получившими это право на основании ордера, в случае\r\nобращения взыскания на данное жилое помещение как на заложенное\r\nимущество, равно как и законодательную регламентацию порядка его\r\nреализации с публичных торгов, федеральный законодатель прежде\r\nвсего должен обеспечивать \"сохранность\" основного содержания прав\r\nсобственника приобретаемого жилого помещения, тем более когда это\r\nправо прошло стадию укрепления с помощью государственной\r\nрегистрации прав.\r\n\r\n\r\n ____________\r\n\r\n
", "tounitid": null, "docid": "1000000000102369523" }